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优惠政策将终止 营业税时限2变5给楼市降温
来源:【Internet】编辑:【admin】上传时间:【2009-12-12 18:29:04】字体:【 】【打印】【关闭】人气:【2099

  12月10日,受二手房营业税优惠政策取消影响,前往南宁市房屋产权交易中心办理房产交易的市民明显增多。

   12月9日召开的国务院常务会议提出,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,取消了实施一年的二手房营业税优惠政策。“消惠”之后,南宁二手房市场将面临怎样的调整?恢复后营业税究竟花费多少?市场买卖双方持有何种心态?记者带着这些问题走访了市场

  100万元房子需缴税5.5万元

  2008年底,国家相关部门出台了一系列刺激房地产消费的政策措施。其中包含个人住房营业税的调整,将未满5年二手房交易缴纳成交总价5.5%的营业税旧政,修改为超过2年未到达5年的房产交易免交营业税,未满2年的房产按交易差价的5.5%作为营业税。优惠政策暂行一年,至2009年12月31日止。

  南宁房地产业内人士郑东海介绍说,普通住房购买超过2年就能受惠,当初这一政策大大激活了南宁二手房市场。房子交易火爆的同时,也让投机者嗅到了商机,热钱涌入直接导致一些楼盘价格的虚高。

  优惠取消后,对楼市有何冲击?12月10日,西乡塘区某房产公司负责人对记者说,届时炒房者将承担更多税费,“消惠”将抑制一部分投机行为,从长远来看有助于平抑房价。南宁一些业内人士还指出,此次国务院常务会议明确将征免时限恢复至5年,这对炒房投机的打压力度还是很大的。

  用数字能做出明显的对比。某地产中介公司蒙经理早在“消惠”取消的风声四起时,已算清这笔账。他指出,征免时限由“2变5”后,如果炒家在5年之内转让房子,恢复后的税率为5.5%,以南宁市青秀区一套价值50万(100平方米)房子计算,交易时要上缴的营业税为2.75万元;假如房价为100万,需缴税5.5万。 
 
  打算出售一套房子的成女士说,中介刚刚告诉她,如果现在她卖出2007年购买的二手房,营业税是免征的,但如果在“消惠”之后卖,因为房龄不到5年,房子交易就要按全额缴纳5.5%的营业税,算下来差不多3万元。中介催促成女士赶紧卖房

   二手房交易受影响 

  回顾此前南宁的二手房市场,不得不用火爆来形容。据了解,仅今年11月上旬,南宁二手房成交量已达到10月份总成交量的八成左右。南宁某房产公司经理刘先海分析说,最大的导火索就是当时风传二手房营业税减免有可能终止,“如今传言成了现实”。记者走访了解到,南宁的二手房交易中,房龄在3~5年的房源占到总量的45%,由此可知优惠取消之后,对于二手房的冲击必定不会“和风细雨”。

  二手房中介机构表示,最着急的是那些二手房房龄在2~5年之间的卖家。邓先生自称炒房一族,11月售出2套后,现在手上还有2套房子,巧合的是2套均是2007年4月买下的,目前都是刚满2年。如今营业税优惠取消,让他手足无措,“卖房的成本更高了,如果继续持有也担心今后房市继续被调整,真是左右为难。”邓先生找中介算了笔账,如果在明年后出售,按房价全额的5.5%缴纳营业税,2套房子卖房成本多出近6万元。

  东盟商务区的某中介公司经理坦言,前段时间的营销策略是宣传营业税优惠即将到期,主要想促使买卖双方早点下单。如今优惠取消已经落实,买卖双方自有一笔账,也无需过多催促。该经理还说,目前中介市场也正在观望,但可以肯定的是12月份的二手房交易将继续火爆。某银行信贷经理认为,当下快速发展的南宁房地产市场,由于商品房交易活跃,贷款量也迅速增加,比较容易形成不良资产,这一政策的恢复一定程度上有利于抑制消费的过度膨胀。

  据统计,目前南宁市场上流通的二手房源中最少有5成以上是在营业税5年的征收年限之内的,也就是说,大部分的房源在明年都将增加一大笔交易费用。

   买卖双方各有打算

  “在楼市高温还未退去时,恐怕营业税会转移到购房者的头上。”业内人士郑东海表示,按照买卖原则,卖方将承担营业税。但羊毛出在羊身上,目前求大于供的南宁楼市中,营业税或许会转移至买方头上。中介顾问刘新运说,一些卖房者担忧成本上涨,索性提高房子售价,想以此“抵消”营业税负担。一位持房大户郭先生说,他一口气将2套位于壮锦大道的房子均价上调200元/平方米。他认为,“消惠”后,高价房缴纳的营业税很高,而对中低价房影响有限。原本江南区就是房价的洼地,价格低的房子可能更加抢手。 
 
   此外,记者还了解到,受政策影响打消了售房念头的业主也不在少数。杨女士今年初在凤岭南购置一套90平方米新房,目前房价已上涨800元/平方米,眼下优惠取消需要负担营业税了,她打算继续持有房子,改卖为租,待房价到达更理想的价位再出售,这样的话可抵消营业税。

  赶末班车易赶出纠纷

  12月9日晚,在南宁某房产论坛上,有网友建议赶在今年最后一个月交易,以省下这笔营业税。12月还剩下22天,共16个工作日,抢到就省大钱了。不少网友认同这种说法,纷纷打算到中介公司挂牌,或敦促有购房意向者赶快签约。

  12月10日上午,记者来到南宁房地产交易中心,前来咨询的买房者和卖房者较平时多了近二成,现场人声鼎沸,熙熙攘攘。正在咨询的钟先生认为,年后营业税征免时限恢复到5年,他手上的这套80万元的房子如果在5年内交易,光营业税就要多交3万元。

  由于办理交易手续需要一定流程,末班车不一定赶得上。某房产公司顾问姜新提醒说,买家最好事先做好咨询,二手房房贷想要尽快获得批复,就得事前将各项相关资料准备齐全,以免银行将申请退回来重新审核。但房子若涉及公证、赎契、转按的交易,所需时间多,流程较为复杂,想在年内办完手续的风险很大。对于财力充足的二手房购房者,选择一次性付款,就能够办完交易过户手续赶搭上末班车。

  有业内人士提出,假如买卖双方在今年内签订了合同,但被迫拖至明年才达成交易,多出的营业税由谁来负担,是否会引发纠纷?中介人士表示,目前政策已经明朗,建议在合格中介公司的指导下明确买卖双方责任,并以书面形式确定,以消除纠纷隐患。 

  “消惠”释放平稳信号

  不少业内人士表示,“消惠”还可能影响波及一手房市场。营业税优惠政策取消后,部分二手房交易成本增加5.5%,但是相对于一手房普遍高出二手房15%左右的价格,以及一手房主流户型偏大、总价偏高的特征,受营业税政策波及的群体依然很难因此转移到一手房,但是二手房市场一旦形成比较严重的观望情绪,有可能蔓延到一手房市场。

  11月份以来,南宁不少楼盘增大房源发放,11月下旬市内接连有几个大盘推出500套房源。记者走访时看到,一些开发商打出了“营业税优惠政策即将取消”噱头,而据了解,在众多房地产优惠政策中,开发商“最不感兴趣”的就是营业税优惠。西乡塘区某楼盘售楼部经理说,营业税一般不会影响到新房销售。但市场紧密相关,优惠取消后的营业税流转到二手房房价上,间接影响一手房房价,一些炒家就不会选择价高的房子。

  南宁某房产公司副总经理李先生表示,营业税政策恢复后,二手房市场中的投资和投机需求可能因成本恢复而受到抑制。总体来说,政策对于平稳房地产过热发展大有好处,一定程度可以减少部分投机行为。资深置业顾问刘先生分析,优惠政策取消后,将抑制炒房,降低二手房的流转率,间接影响一手房价。这对广大购房者来说是利好消息,但奢望房价受此影响而急转直下是不现实的。住房城乡建设部房地产司司长沈建忠对媒体表示,营业税征免时限重新恢复到5年,主要是抑制投机性购房,最重要是增加短期炒作的成本。(记者 唐建富)

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